Ръководство за чужденци, купуващи имот в България – част 1

Тази статия предоставя на чужденците, които планират да купят имот в България, някои ключови съвети, които ще им помогнат да се ориентират в пазара на недвижими имоти в страната. Ако имате конкретни въпроси, можете да се свържете с нас, за да получите безплатна консултация.

1. Могат ли чужденците законно да купуват имоти в България? Краткият отговор е „да“, но естествено следва и едно „но“.

Когато става въпрос за апартаменти, къщи, гаражи (т.е. отделни обекти в сгради или самостоятелни сгради), всички чужденци имат право да ги придобият.

Въпреки това, при придобиване на земя има разлика между граждани на ЕС и граждани извън ЕС.

Гражданите на ЕС имат право да придобиват земя в България. Гражданите на държави извън ЕС по принцип нямат това право, но тук са нужни две уточнения. Когато земята представлява „идеални части“ от поземления имот, върху който е построена сградата, и ако тези идеални части са прилежащи към апартамента/гаража, собственост на чужденеца, според сегашната нотариална практика чужденецът може да придобие тези идеални части – например 0,978% от поземления имот. Съществува и алтернативна възможност, дори ако чужденецът иска да купи земя, на която в момента няма нищо построено, но той включва няколко допълнителни стъпки – включително учредяване на фирма.

2. Какви проверки трябва да направите, преди да подпишете каквото и да било?

Краткият и доста разочароващ отговор тук е, че на практика не можете да направите значими проверки, преди да подпишете така наречения „договор за стоп-депозит“ и да платите този депозит. Причината е, че повечето брокери отказват да предоставят на заинтересованата страна документи за имота преди плащането на тази сума. Има обаче начини да се справите с тази ситуация, които ще обясним по-долу.

Преди да продължим, нека уточним какво всъщност представлява „стоп-депозитът“. Това е сума пари, която плащате на брокера, който предлага имота (не на собственика, а на брокера), с която демонстрирате, че сте сериозно заинтересовани от имота и искате да продължите със следващите стъпки по сделката. Брокерът от своя страна спира да предлага имота на други лица и ви връща сумата, след като сключите официален договор със собственика.

Това, което трябва да се опитате да проверите, преди да решите да платите стоп-депозита, е поне репутацията на агенцията за недвижими имоти, която го предлага – например да видите дали има обезпокоителна информация за нея в интернет. Ако купувате в новострояща се сграда, задължително попитайте за строителната компания, опитайте се да намерите информация за нея онлайн и поискайте от брокера информация за предишните проекти на компанията. В най-добрия случай ще можете да видите завършени техни проекти.

Тук е моментът да споделя един много важен „съвет от кухнята“. Повечето агенции за недвижими имоти се опитват да направят така наречената „двойна“ сделка, което означава, че ако се обърнете към тях, без да имате свой брокер, те ще ви накарат да им платите комисиона, въпреки че получават такава и от продавача. Проблемът в такива случаи е, че практически е невъзможно те да защитят интересите и на двете страни, тъй като са противоположни по природа. Продавачът иска максимално висока цена, а купувачът естествено иска отстъпка. За да избегнете такива ситуации и предвид факта, че така или иначе плащате комисиона на брокер, е по-разумно да имате свой брокер, който да се грижи за договаряне на по-изгодни за вас условия. Ние от Xstate BG с удоволствие ще го направим, ако решите да се свържете с нас.

Нека се върнем към стоп-депозита и видим как можете да намалите риска от плащането на тази сума (която варира между 2000 и 20 000 евро в зависимост от цената на имота), без да имате никаква правна документация. За целта ви е нужен опитен брокер с юридически познания или още по-добре – брокер, който е и адвокат, какъвто е случаят с Xstate BG. Ние ще прегледаме договора за стоп-депозит и ще договорим с другата агенция клаузи, които ви позволяват да си върнете парите, ако след преглед на документите се окаже, че има проблеми с имота. Вероятно очаквате такава клауза да присъства във всяка бланка за стоп-депозит, но за съжаление това не е така… и може да се окажете в ситуация, в която трябва да решавате дали предпочитате да загубите няколко хиляди евро, платени за стоп-депозита, или да продължите към сделка за имот с правни, строителни или други проблеми.

След като платите стоп-депозита, вие (или по-добре – вашият собствен брокер) ще получите всички документи за имота. И тук започва фазата, в която участието на опитен юрист става решаващо. Противно на това, което ще чуете от много брокери, българското законодателство в областта на недвижимите имоти е изключително сложна система, пълна с рискове и вратички. Много е важно да проверите имота възможно най-подробно, дори преди подписването на предварителен договор. Много брокери ще ви кажат, че историята на собствеността може да се провери след подписването на предварителния договор и ще ви притискат да подпишете колкото се може по-бързо. Да, наистина можете да проверите имота след предварителния договор, но проблемът е, че а) плащате 10% от цената при подписването на договора и б) договорът, макар и не нотариално заверен, е правно обвързващ и срещу Вас може да бъде предявен иск за обявяване на предварителния договор за окончателен и съответно плащане на остатъка от цената.

Нека преминем през някои от ключовите проверки, които трябва да се направят:

1. Трябва да настоявате да получите удостоверение за тежести, издадено от Агенцията по вписванията, което показва историята на собствеността за период от поне 10 години;
2. Ако купувате в сграда, която все още се строи, поискайте документ, който показва текущата фаза на проекта (т.нар. акт 14, 15, 16) и вземете от строителната компания прогноза (или още по-добре – официално поемане на ангажимент) кога сградата ще бъде въведена в експлоатация;
3. Попитайте за таксите за поддръжка, които ще плащате за общите части. В новите сгради те могат да бъдат доста високи. От друга страна, ако купувате в стара сграда и таксата за поддръжка е твърде ниска, това обикновено означава, че съседите не се интересуват особено от състоянието на сградата;
4. Проверете дали вашият апартамент има или се намира под покривна тераса, тъй като течовете от такива тераси са много чести дори в новопостроени сгради;
5. Ако купувате скоро ремонтиран апартамент в стара сграда, проверете дали електрическите и водопроводните инсталации както в апартамента, така и в сградата са били скоро обновявани. Също така попитайте продавача дали има промени в разпределението – например преместване на кухнята или банята, тъй като много от тях изискват одобрение от съответните органи.

3. Всички данъци и такси, за които трябва да предвидите бюджет

В процеса на покупка на имот възникват няколко различни вида разходи.

Ако сключвате сделка с брокер (което е по-скоро правило), трябва да предвидите комисиона за брокера в размер между 3% и 3,6% от покупната цена.

Имате нотариални такси, които се изчисляват по специална формула, но за удобство може да очаквате да са около 0,5%. Ще платите и 0,1% на Агенцията по вписванията. Ако използвате банково финансиране, ще трябва да платите таксите за вписване на ипотеката, като посочените по-горе проценти (нотариални и за Агенцията по вписванията) се изчисляват само върху сумата на кредита.

Имате и доста значителна сума за данъка, който се плаща към общината. В зависимост от общината той варира между 0,1% и 3%. В София, Пловдив, Бургас и Варна този данък е 3% от покупната цена.

За да стане по-ясно, нека дадем пример с покупка на 250 000 евро, при който купувачът използва 200 000 евро банков кредит. Той ще трябва да плати:

1. 7 500 евро на брокера (3%);
   b. 1328 евро на нотариуса;
   c. 450 евро на Агенцията по вписванията;
   d. 7 500 евро на общината (3%).

 

4. Как протича процесът по покупка стъпка по стъпка

Вече споменахме някои от етапите на процеса по покупка, но нека се задълбочим повече тук. Ще разгледаме ситуацията, в която сградата вече е въведена в експлоатация (стъпките при покупка на имот в строеж са доста различни и ще бъдат обхванати в друга статия):

1. Ако ще използвате банка за финансиране на покупката, най-добре е първо да получите предварително одобрение на доходите си. Някои банки предлагат тази възможност, което ви дава много повече комфорт при следващите стъпки.
2. След като намерите желания имот, обикновено плащате стоп-депозит на брокера, който го предлага. Тази сума се определя от брокера (няма законово правило). Обикновено е около 1% от договорената цена.
3. След подписването на договора за стоп-депозит и плащането на сумата, брокерът спира да предлага имота на други хора и вие получавате документите за него, за да можете да започнете прегледа им – както вече препоръчахме, с адвокат.
4. След като имотът бъде проверен и потвърден като чист от тежести, подписвате предварителен договор и плащате на продавача 10% от покупната цена. Предварителният договор очертава всички детайли за финалната сделка и дава на двете страни достатъчно време (от няколко седмици до месец), за да се подготвят за нотариалното прехвърляне.
5. След подписването на предварителния договор и плащането на 10% от цената, предварителният договор се представя в банката за одобрение и изготвяне на кредитен договор. Ключова част от процеса по одобрение на кредита е оценката на пазарната стойност на имота, тъй като тя определя размера на кредита, който банката ще отпусне.
6. Когато страните са готови, отиват в нотариална кантора, където подписват нотариален акт (окончателен договор) за продажба на имота. Купувачът и банката подписват документи за вписване на ипотеката. След като банката получи документи, че както продажбата, така и ипотеката са надлежно вписани (обикновено това става в рамките на 3-4 работни дни), тя разрешава усвояването на кредита и продавачът получава всичките си пари.
7. След като купувачът придобие имота, препоръчително е да провери дали общината е регистрирала новия собственик. Ако собственикът ще използва имота като постоянен адрес, това трябва да се декларира пред общината, тъй като в такъв случай годишният данък върху недвижимите имоти се намалява с 50%. Нотариалният акт трябва да бъде вписан и в кадастъра, а новият собственик трябва да се свърже с доставчиците на ток, вода и отопление, за да бъде ргистриран в техните системи.