Ръководство за чужденци, купуващи имот в България – част 2

Тази статия предоставя на чужденците, които планират да купят имот в България, някои ключови съвети, които ще им помогнат да се ориентират в пазара на недвижими имоти у нас. Ако имате конкретни въпроси, можете да се свържете с нас и да получите безплатна консултация.

В първата част на статията вече отговорихме на някои от най-често задаваните въпроси, а тук ще дадем допълнителни разяснения по темата:

5. Да купувате като физическо лице или чрез фирма?

Няма еднозначен отговор на този въпрос. Както споменахме в предишния материал, ако сте гражданин извън ЕС и искате да купите земя, ще трябва да регистрирате фирма, за да го направите.

Купуването чрез фирма обаче може да има смисъл и в други случаи – включително за граждани на ЕС и български граждани. Един пример е, когато купувате от друга фирма с цел да отдавате имота под наем и искате да възстановите платения ДДС при покупката и/или ремонта.

Покупката чрез фирма може значително да намали транзакционните разходи, но често усложнява или дори прави невъзможно получаването на банков кредит.

6. Ипотечно кредитиране и възможности за финансиране за чужденци

Едно често срещано погрешно схващане е, че банките в България отказват финансиране на чужденци, особено на граждани извън ЕС. В действителност обаче няколко банки предлагат такива възможности (включително на руски граждани, ако преминат съответните проверки).

Някои банки изискват съдлъжник с българско гражданство, но ние в Xstate BG можем да ви свържем със специалисти, които успяват да осигурят финансиране и без такова изискване, при много изгодни условия.

7. Основни правни рискове и червени флагове на българския пазар

Първият и най-очевиден риск е да сключите сделка за имот, който има предишни тежести – ипотеки, съдебни запори и други. Ако купувате в нова сграда, имайте предвид, че проверките трябва да обхващат не само конкретния апартамент, но и поземления имот, тъй като тежестите върху земята могат да се прехвърлят и върху отделните апартаменти и гаражи.

През последните години имаше случаи на така наречени имотни измами. Ако попаднете на лице с пълномощно, което твърди, че представлява продавача, задължително помолете адвокат да проучи ситуацията. В над 95% от случаите пълномощното е напълно редовно, но то може да бъде и червен флаг за потенциална измама. Същото важи, когато продавачът основава правата си на завещание, особено ако то не е нотариално, а саморъчно. В някои случаи ще се натъкнете на така наречените „констативни“ нотариални актове, които показват, че настоящият собственик е придобил правата върху имота след 10-годишно владение. Такава ситуация също трябва да се проучи много внимателно.

Ако цената е подозрително ниска в сравнение с останалите оферти на пазара, бъдете особено предпазливи и търсете всякакви възможни правни усложнения.

Когато купувате сграда, построена от частен инвеститор (а не от държавата или общината) след 1995 г., винаги искайте не само нотариалния акт, но и разрешението за ползване (акт 16). Имайте предвид, че собствеността може да бъде прехвърлена и на етап акт 14, а изненадващо някои сгради (особено построени между 1995 и 2009 г.) и до днес нямат акт 16.

Ако купувате в сграда, която все още се строи, винаги проверявайте за потенциални забавяния на етапите след акт 14. Ако има значителни закъснения, това може да е сигнал за сериозен проблем с проекта. Винаги настоявайте строителят да се обвърже с конкретни срокове за завършване и се опитайте да договорите неустойки при забава. Старайте се да не плащате твърде голяма част от цената, преди официално да получите собственост, и винаги се стремете да отложите плащането на пълния размер на цената, докато сградата не бъде въведена в експлоатация. Ако строителят откаже да приеме такива условия, приемете го като червен флаг.

8. Купуване с инвестиционна цел: правила за наем и данъци

Наемните отношения в България се уреждат от Закона за задълженията и договорите, който дава на страните голяма свобода да променят законовите правила. Максималният срок на наемния договор е 10 години. Важно е да знаете, че след изтичането му, ако и двете страни продължават да изпълняват договора, той се счита за автоматично продължен като договор за неопределен срок. Затова, ако отдавате под наем и искате наемателят да напусне след края на срока, трябва да предприемете действия – включително да го поканите изрично да освободи имота.

Имайте предвид, че по закон наемателят има право да пренаеме имота. Ако искате да предотвратите това, трябва да го посочите изрично в договора.

Според закона наемателят трябва да плаща разходите за ползването на имота. В практиката таксата за сметосъбиране обикновено не се включва в тези разходи, но може да се спори, че щом боклукът се генерира от човека, който ползва имота, той трябва да го плаща. В момента това е доста сериозна сума, дължима годишно към общината, затова е добра идея да уредите този въпрос изрично в договора.

Друга потенциална точка на конфликт са така наречените „дребни“ ремонти. Законодателството задължава наемателя да ги плаща и дава примери, но списъкът не е изчерпателен. Затова е разумно да го регламентирате в договора.

Що се отнася до данъците, трябва да имате предвид както националните, така и местните правила. Доходът от наем се облага по различни закони в зависимост от това как отдавате имота. Ако го правите като физическо лице, се облагате по Закона за данъците върху доходите на физическите лица – данъкът е 10% върху облагаемия доход. Облагаемият доход е сумата след законово приспадане на 10%. Ако получавате 1 000 евро наем, държавата ви позволява да намалите сумата с 10% и облага само остатъка – т.е. 900 евро. В този случай ще платите 90 евро данък.

Ако отдавате чрез фирма, доходът се облага по Закона за корпоративното подоходно облагане. Изчисляването на облагаемия доход там е различно – държавата не дава на фирмата „гарантирано“ приспадане. Всеки разход трябва да е реално направен и обоснован. Корпоративният данък е 10% върху облагаемия доход. Ако след плащането му остане печалба, собственикът на фирмата може да си изтегли дивидент, който се облага с допълнителен данък от 5%.

В двата случая (като физическо лице или чрез фирма) може да възникне и задължение за ДДС при определени обстоятелства. Затова е силно препоръчително да се консултирате със счетоводител. В Xstate BG работим с счетоводна къща, специализирана в помощ на чужденци, така че не се колебайте да се свържете с нас за консултация.

Когато отдавате имот чрез фирма, особено ако става въпрос за апартамент, бъдете много внимателни при декларирането му пред общината, която събира годишен данък върху недвижимите имоти и такса смет. Общините често се опитват да принудят собствениците на фирми да декларират имотите по начин, който позволява значително увеличаване на данъците и таксите. Според съдебната практика обаче, ако имотът е апартамент, дори да е собственост на фирма, данъците и таксите не трябва да се увеличават.

9. Собствеността върху имот и връзката ѝ с пребиваването в България

Инвестицията в недвижим имот при определени условия може да позволи на чужденеца да получи разрешение за пребиваване в страната с валидност 1 година, което може да се подновява.

За целта чужденецът трябва да е платил минимум 306 775 евро за придобиване на имот в България. Ако покупката е финансирана с банков кредит, разрешението за пребиваване се издава само ако са погасени поне 75% от кредита.

10. Често срещани грешки на чужденците купувачи – и как да ги избегнете

Най-голямата грешка, която много чужденци правят, е да навлязат на пазара на недвижими имоти, без да се консултират с местни специалисти, разчитайки единствено на доверието си в пазара и институциите. И институциите, и пазарът са се подобрили значително през последните десетилетия. Въпреки това на всяко ниво има много некоректни играчи, които с удоволствие биха се възползвали от човек, неподготвен за сложността на процеса. За да бъдете на сигурно място, както вече споменахме – винаги влизайте на пазара със свой брокер и адвокат.

Друга честа грешка е да не възприемате значително по-ниската цена като червен флаг, а да смятате, че е нормално заради все още по-ниския стандарт на живот в България в сравнение със Западна Европа. Истината както на Запад, така и тук е, че плащате за качество. Разбира се, не бива да се оставяте да ви убедят в прекалено висока цена от прекалено симпатичен или убедителен брокер – особено ако се опитва да създаде атмосфера на спешност. Ако някой купи имота, който ви е харесал, това не е катастрофа – на пазара винаги има достатъчно други възможности. Когато до вас е вашият брокер, той ще може да противодейства на тези психологически трикове на другата агенция.

Много чест капан, който важи не само за чужденци, но и за много българи, е разликата между „формалната“ и реалната/полезна площ на апартамента. Ще видите много обяви, в които пише, че се продава апартамент от 70 м², а после се оказва, че всъщност апартаментът има само 60 или 62 м², а останалото са така наречените „общи части“, които се разпределят между всички собственици в сградата и включват стълбища, коридори и др. Затова винаги питайте каква част от площта е реално ползваема в самия апартамент.

Много хора не питат за таксата за поддръжка, а в новите комплекси тя може да бъде доста сериозен разход.

Ако купувате в сграда с централно отопление, задължително проверете сметките за отопление поне за последните 2 години. В някои сгради те са направо катастрофални – до 200–250 евро на месец през зимата.